Чи впадуть ціни на первинному ринку житла. Чим загрожує забудовникам зростання цін на будматеріали і відсутність платоспроможного попиту покупців квартир. А також про те, чи варто очікувати різкого падіння «вторинки», в ексклюзивному коментарі «Поштівці [1]» розповіла керівник сектора «Будівництво» Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк.
За січень-вересень 2017 в Україні прийнято в експлуатацію 6889,3 тис. квадратних метрів загальної площі житла, 58,6% з якої – в багатоквартирних будинках. За ці ж 3 квартали за рахунок будівництва нових житлових будинків та реконструкції існуючого житлового фонду в Києві прийнято в експлуатацію 1093,4 тис. квадратних метрів загальної площі житла. Це на 56,3% більше, ніж в січні-вересні 2016.
А чи була бульбашка?
Зараз тільки й чути, що на ринку з’явилася «кризова мильна бульбашка». На мою думку, говорити про таке явище підстав мало. Кризове перенасичення на ринку нерухомості виникає в більшості випадків тоді, коли в будівництво надходять великі обсяги незабезпечених кредитних ресурсів.
Зараз в Україні ситуація інша. За період з 2013 року частка коштів, які інвестують саме громадяни в нерухомість, зросла більш ніж в 3 рази – з 0,42% до 1,49%. У перерахунку на живі гроші – з 6,6 млрд гривень до 29,9 млрд грн.
У доларовому еквіваленті приріст не такий значний – з $ 0,8 до $ 1,2 мільярда, але тренд – той же. Проблема відсутності недорогих кредитних ресурсів переформатувала ринок. Тепер на нього більше надходять власні, «живі» гроші громадян.
Таким чином, говорити, що найближчим часом «бульбашка» на ринку нерухомості лусне, підстав недостатньо. Швидше – ринок дійшов до цінової межі, який обмежений рівнем доходів.
Від чого залежить ціна
Що стосується цін на первинне житло, вони практично досягли порогу рентабельності. Темпи зростання будівельних робіт і вкладень в будівельну галузь сформували підвищення попиту на будівельні матеріали. В першу чергу на групи основних: цемент, бетон, металоконструкції, які використовуються і в житловому будівництві, і в інфраструктурному.
Також, завдяки державній політиці, росте споживання енергоефективних матеріалів і матеріалів для термомодернізації споруд. Коливання курсів валют також впливають на ціну будматеріалів. Всі ці фактори абсолютно логічно впливають на ціни кінцевих об’єктів.
Проте продажі житлової нерухомості і більшості сегментів комерційної, в першу чергу, залежать від рівня доходів населення і підприємств малого і середнього бізнесу. А зараз він залишається на вкрай низькому рівні.
Тільки в Києві, за даними експертів, більше 60 тисяч квартир в новобудовах не продані і як мають мало шансів бути реалізованими найближчим часом. Фактор низької купівельної спроможності не дозволяє очікувати значного зростання цін на первинну житлову нерухомість, а рівень витрат на організацію будівництва, в свою чергу, не сприяє можливості зниження.
Вторинний ринок значно не впаде
Ринок вторинної нерухомості також залежить від багатьох факторів. Очікувати зниження цін на «вторинку» в престижних районах з добре розвиненою інфраструктурою в 2018 році не варто. Але при цьому можливі коливання цін на житло так званого середнього класу і економ класу, самого затребуваного на даний момент в Україні.
На кінцеву вартість буде впливати кілька чинників. Наприклад, зростання попиту сприятиме підвищенню ціни, а зростання витрат на утримання такої нерухомості (підвищення вартості комунальних послуг і платежів за енергоносії) – навпаки, буде підштовхувати до її зниження.
Середній вік житлової нерухомості в Україні становить 42 роки. Це говорить про низьку енергоефективності таких будівель і високих витратах на його утримання.
Таким чином, високий попит дещо нівелюється новими запитами покупців.
Можна підсумувати – коливання цін на «вторинку» можливі, але в межах 5% в річному вираженні.
В обох випадках – і на первинному, і на вторинному ринках – інвестиційна привабливість залежить від того, яку економічну додану вартість можуть створити інвестиції з урахуванням ризиків.
На даному етапі горизонт прогнозування майбутніх грошових потоків, які може генерувати об’єкт нерухомості, практично не перевищує термін більше року. Тому привабливість на вторинному ринку більшою мірою визначається «рівнем дешевизни» об’єкта. З огляду на це, поза конкуренцією в цьому сенсі – «стресові» активи (майно банкрутів, наприклад).
Майновий ризик в будівництві об’єктів більш залежний від регуляторних процедур, ніж від технології будівництва. Будівельна сфера найбільше впливає на первинний ринок. Зараз ми спостерігаємо позитивні зміни в регуляторній політиці держави щодо процесу організації будівництва, і вони триватимуть далі. Це однозначно піде на користь ринку.